銀行貸款 房屋貸款 整合負債 二胎 0985616110 貸款徐經理

【記者蔡惠芳／台北報導】
    　即將登場的年度黃金大檔329檔期，華固建設南港「天匯」、基泰建設「基泰台大」、甲山林集團「城上城」等指標大案，照樣熱賣，可望成為329檔期撐盤指標。但反觀部分郊區、中價位產品，市調結果顯示，似乎難免受到政策連番壓抑台北市高房價的政策空襲，投資客有退場跡象，參觀客戶組數減少1成、但成交量卻明顯萎縮3到5成，儼然房市降溫政策收到初步成效。

    　華固建設總經理洪嘉昇表示，以華固即將在本週六公開和台肥公司一起合作開發的南港「天匯」，每坪均價80到100萬元，可是「還沒公開、但40戶早已被客戶預訂了兩輪！還有些客戶捧著200萬元現金，要求下訂！」顯然游資追逐進駐台北市具有增值、保值功能的精華地段頂級豪宅，潛在需求還是相當殷切。

    　基泰建設在大安區眾所矚目的指標大案「基泰台大」，每坪平均180萬元的大安區「天價」早已被視為2010年上半年房市的焦點；在最近政策空襲下，竟然絲毫不受影響。

    　華固董事長鍾榮昌表示，這波政策壓抑高房價會多多少少影響房市，有些業者會先觀望一下，但是並不致影響到台北市中心精華地段的豪宅。以區域來看，郊區會比市區受到衝擊大；以產品來看，投資客比例較高的中價位住宅，會比高價位豪宅受到衝擊大。

    　住展雜誌最新調查也驗證鍾榮昌說法，部分仰賴投資客的個案，因為擔心銀行貸款成數縮水、及政策打壓，已開始「縮手」觀望，平均成交量萎縮3至5成。

    　住展雜誌研發長倪子仁昨天公布最新調查顯示，上周北台灣都會區銷售中的15個預售個案，來人組數並未大幅減少，約僅減少約1成；但成交戶數則因賣方與買方的成交價價差拉大，使減少3至5成不等。

【新聞來源：中時電子報】2010.3.19

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【住展房屋網/台北報導】

先前吳揆以『順應輿情與民怨』及『不做高房價幫兇』為由停售國有精華地，除了反而成為業界炒熱土地資源短缺議題及房價的最新柴火外，今天開標的中國聖道之家中山北路天母地區逾1700坪基地標售案，也成為各界矚目之焦點。

這塊私有地標售案之結果，早已被業界解讀為另類後市觀察指標。不過由於該案之付款時限有明文規定，等於只有公股行庫有能力承作此案土地融資，再者得標者本身也須有相當財力。因此，已有幾家建商抱持觀望態度，也讓此案開標前又充滿另一種詭譎氣氛。

不過昨天營建龍頭國泰建設，及同集團國泰人壽的購地大動作，或許更能代表房產業界對後市的積極、正向態度。首先，國建以總價27.89億，折合每坪220萬天價，購入位於新店市公所旁近1,300坪土地，緊接著國壽又以15.43億，買下原為遠雄持有建國北路二段386坪土地及地上建物。

除了國泰集團兩大子公司大動作購地外，國健昨天也公佈今年推案目標；將分別在北市杭州北路、中山北路七段、新莊副都心及台中市推案，年度推案量達185億，為近三年來最大量。

國壽向遠雄買地，理由主要是結合周邊該公司已握有的土地，進行大面積整合，以利申請「台北好好看」都市更新計畫。因此遠雄、國壽各取所需，可謂互蒙其利。事實是，無論國有地未來如何處理，只要都市更新仍維持近年這種點狀式推動，北市房地產市場價格就難有回軟機會，國壽自是看中此點。

至於國建這邊購買的新店市基地，位置也非常理想。市公所附近北新路沿線，本來就是新店市精華地段，又有新店線捷運行經且設站；近年更因裕隆舊廠區活化開發案，新店房市如虎添翼。

去年板橋、新莊等地房價漲幅驚人，但新店也『悄悄』跟上腳步；「玉上園」堪稱北縣去年第一熱銷案，舊案「MY WAY」也趁勢重新公開；根據住展企研室資料及觀察，新店市區新案開價行情則早已站穩4字頭。國建該基地預計明年推出，屆時確實很可能看到6，甚至7字頭之開價。

回到今天開標的天母聖道之家標售案；之前也傳出國壽有意競標的消息。如果真的被國壽標下，或許也只是再次說明，國泰集團持續看好台灣精華區房地產後市。僅管確是資金大舉湧入，造成都會區房價飆漲，不過這仍非任何政策手段有辦法『打壓』；因為，確實是自由市場機制之供需使然！

2010.3.19

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【住展企研室/台北報導】以自住為主的中和市房市，近期在北市和鄰近的永和與新店高房價拉抬之下，來人和成交多維持穩定的表現，上週雖然受到央行打擊房市的負面消息影響下，各案場的銷況略有下滑，但應只是短期震盪，依其強勁的需求面來看，中和房市應還是維持長期樂觀的態勢。

與永和交接的宜安路和中和路一帶，因有捷運和四號公園的加持，為目前中和房價最高的地段，而區域的個案像「高爾花園」、「弘暉首富」等，也多是換屋型的大坪數規劃，區域個案週來人約30至40組，年後成交狀況都還算穩定，成交價多在42至44萬之間，客戶多是區域的高收入階層或自營商。

而南勢角地區指標案「南方之星」，挾著捷運站共構的優勢和大量的媒體，表現維持在高檔，週來人皆在百組以上，成交也有不錯的表現。

接著圓通路一帶，大樓案「原宿」和「森之郡」，銷況維持平穩，往圓通寺一帶的透天案「西班牙美術」和「樺謙」也因規劃特殊，而有著不錯的表現。近期區域最指標的個案為上市建商潤泰建設的「潤泰曉山青」，為丙建，位高地，視野景觀佳，基地共一萬多坪，規劃278戶電梯公寓，主力為3房產品，平均開價約34萬，具休閒會館設計。該案預定於本週末正式公開，其特殊的品牌和產品規劃，將為熱鬧的中和房市，更添另一宗話題。

2010.3.19

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【住展房屋網/新聞分析】

除了天母聖道兒童之家基地標售案外，今天另一房地產熱門話題，仍和上週出重手『打壓』的央行有關。『出乎意料』地，本週彭淮南的態度有所軟化；彭老已鬆口表示，並未刻意限縮房貸成數，只是提醒行庫注意資產風險。不過彭老顯然仍有其定見；從他對星港等地近期加徵豪宅印花稅的作法表示贊同來看，或許央行的下一步動作呼之欲出。

說到稅，確是近半年房市的政策焦點之一。而北市昨天召開的「第二次稅政精進檢討會」，也有了初步決議。

該會昨日討論豪宅稅；根據報導，已初步歸納八大認定標準（稅基），分別是『獨棟建築』、『外觀豪華』、『地段絕佳』、『景觀甚好』、『每層戶少』、『戶戶車位』、『保全嚴密』及『管理周全』。北市稅捐處謝松芳處長還補充，如果民眾對此認定有疑義，可依法提起行政救濟，提請不動產評價委員會臨時會審議。

我們不知道這所謂八大認定標準，到底要如何運作；是八項全都得符合？還是至少符合幾項？先撇開這個不談，光是標準本身，就令人匪夷所思；因為除了獨棟建築、每層戶少及戶戶車位外，其他五項準則都參雜過多主觀因素，認定標準很難服眾。

再者，有些豪宅確是獨棟建物，但幾個代表豪宅如「信義之星」或「宏盛帝寶」，都不是獨棟建築。尤其，由於車輛成長快、都市停車位一位難求，近年新建物規劃一戶一車位，根本是標準作業。戶戶車位的標準，完全悖離本稅之初衷！

因此，說這八大認定原則，是與會學者討論取得共識而來，實在難以置信。合理懷疑，這些標準，不少可能是稅捐處稍早辦的民眾問卷調查蒐集而來。

其實對此議題稍有瞭解的朋友都很清楚，豪宅稅的起因，還是在於稅負不公平及相對剝奪感。而之所以豪宅會產生這些問題，最大癥結還是，用來課徵地價房屋及土增稅的公告現值、地價或房屋評定現值，與市價相差更多。

稍早房屋稅調整為五級，我們認為是正確的方向、好的開始，但問題並未真正解決。豪宅稅八大原則，相形之下更顯荒謬。要真正做到租稅公平，消除相對剝奪感，最正確的方式，還是稅基回歸實際市價或交易價格！

2010.3.19

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〔記者李錦奇／台北報導〕全球央行升息動作，一直是原物料與股市的擔憂變數，不過，匯豐中華投信統計過去20年，美國歷經三次升息，黃金與礦業類股平均漲幅卻達47.13%，這一回，市場對黃金需求攀升，國際研究機構普遍預估金價上看每盎司1235-1450美元，黃金現貨與金礦類股的表現仍值得樂觀期待。

匯豐中華投信統計指出，1992～1995年、1998～2000年、2004～2007年，美國曾三度升息，第一次升息時，黃金現貨攀升12.13%，金礦類股大漲62.75%；第二次升息時，全球央行大舉拋售黃金300萬盎司，黃金與金礦類股同步走跌；但第三次升息時，黃金又暴漲104.95%，金礦類股漲幅更達106.96%。總計三次升息期間，金價平均上揚36.89%，黃金與礦業類股平均漲幅47.13%，並未因升息而走低。

匯豐黃金及礦業股票型基金經理人過孟袁表示，過去投資黃金多為了保值，因此當央行開始升息，往往不利黃金走勢，但近年來，新興市場經濟起飛，各國央行積極搶金，實體黃金投資需求也在攀升，推升黃金長多格局。

過孟袁指出，截至2009年底，黃金已連續九年上漲，近期雖然區間震盪，但隨著傳統淡季進入尾聲，黃金現貨與金礦類股仍值得樂觀期待，統計近6年若在4月進場，10月底獲利了結，平均波段報酬率可達24.36%，若延到11月底出場，平均報酬率更提高至33.67%，顯示3至4月確實是低檔佈局黃金類股的進場時點。

包括摩根大通、法國興業等重量級研究機構，對2010年金價看法相當樂觀，摩根大通認為，第二季金價有機會觸及每盎司1400美元，法國興業更預期有機會觸及1450美元，巴克萊銀行估計，第二季起，金價將逐季攀升，年底前上看每盎司1235美元。

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〔編譯盧永山／綜合報導〕香港一棟豪宅剛以台幣十一．四億元出售，創歷來第二高紀錄，但香港仍有近十萬人生活在不到一坪的公屋裡，更有不少人住在無法站立的籠屋裡，貧富差距之大，和香港的豪宅一樣，令人咋舌，分析師認為這是香港主權移交中國的後遺症之一。

一百二十三萬人活在貧窮線下

根據英國金融時報報導，香港是亞洲最繁榮的城市之一，七百萬人口平均所得約三萬美元，但有一百二十三萬人生活在貧窮線之下，每月收入不到最低薪資中位數的一半。

香港衡量貧富懸殊的堅尼係數達到○．四三四，貧富差距為亞洲最大，甚至超過中國和印度；一般而言，係數超過○．四已經到達「警戒值」。

目前香港有四成居民住在港府補貼租金的公屋裡，要不是這些公屋，很多窮人可能根本無立足之地，而很多領取養老金的退休族，仍到垃圾場撿破爛。

報導指出，香港貧富差距惡化主要有三個原因。首先，香港在主權移交中國後，面臨中國的低成本競爭。

香港社會服務聯會業務總監蔡海偉表示，一九八○年代，很多中國民眾前往香港工作，當時香港製造業還有一百萬份職缺，如今已減至二十萬份，因很多製造業工作都轉進中國，工人的月薪也由平均一千三百美元至二千五百美元，跌至七百美元，而且過去十年來沒有調漲過，但同一時間，中高收入者的薪資卻節節升高。

其次，香港的土地價格一直遭人為炒高，房地產大亨和豪宅大戶對決策不民主的香港立法影響巨大，過去港府僅拍賣少量的土地，唯恐影響有權勢者的房產價格。

最後，港府堅守小政府的傳統，也秉持積極不干涉的信念，這種自由市場的理念使得香港被譽為金融中心，但積極不干涉的信念對窮人造成致命打擊，結果便是窮人領不到退休金，失業或失能津貼少得可憐。

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82坪老屋創紀錄

近年來法拍資訊變透明，市場投資人增多、待拍物件仍少，加上遺贈稅調降，台商及華僑資金回台不僅鎖定高價宅，也偏愛北市法拍屋，不少精華段物件的拍定價甚至高於行情價。
法拍屋女王說，從去年5月以後，法拍市場多出不少口袋深的法拍新手，拍定後完全不用貸款，連以往的「內咖」（投資常客）也拼不過。
法拍屋女王以本月拍賣北市敦化南路一段巷弄的82坪老屋為例，得標者麗晶郵輪業務部經理，是近1~2年才進入法拍市場口袋深的新手，因為有著非買不可的決心，造成最後的拍定價6901.9萬元，比第1拍的底價6265萬元還高，也創下法拍市場的新紀錄。
法拍屋女王建議，新手進入法拍市場，最好委託代標公司，因為不論拍定前及得標後，都可能出現意外；也不要因為物件條件好，以自己不能負擔的價格、或高於行情價投標，以免變成「買法拍屋不一定買到便宜屋」。
◎記者柯玥寧

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