兆豐商銀香港分行已正式成為香港地區人民幣清算、人民幣貿易結 算之參加行。從4月1日起,正式開辦人民幣業務,將提供更完整的金 融產品,服務眾多工商客戶。

兆豐商銀香港分行自91年開業後,在兆豐商銀董事長王榮周及總經 理徐光曦不斷的規劃督促下,業務成長迅速,不論就資產、存款規模 、業務量及盈餘等都有相當亮眼的表現。目前兩岸金融、經貿往來密 切,香港地區人民幣交易日益頻繁,兆豐商銀香港分行適時開辦各項 人民幣業務,當可為未來香港地區全面開放人民幣業務,預作準備。

去年7月中國國務院批准港澳地區推出人民幣貿易結算試點業務, 目前參與合作之五大城市為上海、廣州、深圳、東莞、珠海,並由各 該當地政府推薦及經外匯監管部門核可之中國企業為試點企業(約4 00家),又明訂「跨境貿易人民幣結算試點管理辦法」,其中規定試 點企業與境外企業以人民幣結算的進出口貿易,可以透過香港、澳門 地區人民幣業務清算行,進行人民幣資金的跨境結算和清算,亦可透 過中國境內商業銀行代理境外商業銀行進行人民幣資金的跨境結算和 清算。也可以說人民幣境外貿易清算之試點開放,係人民幣自由化匯 兌、交易及國際化之前期業務。兆豐商銀開辦該項業務,初期將協助 其客戶對中國地區企業進行貿易時之人民幣金流業務,帶動其他衍生 業務,創造商機。

由於眾多兆豐商銀之客戶於中國皆有投資事業,對人民幣業務需求 頗殷。是以,在中國對台資銀行及其人民幣業務將逐步開放的趨勢之 下,兆豐商銀計畫將其蘇州代表處儘速或升格為分行,或設立子行, 並逐步增設在中國據點,搭配其香港分行及國內各分行業務的拓展, 完成兆豐商銀在大中華商圈充分的佈局建構,並連結目前兆豐商銀分 布在世界各大金融中心或大都會之據點,成為一個日不落的國際服務 網。

( 2010/04/01 09:00 時報資訊 )

工商時報 謝奇璋

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 政府緊縮投資客的房貸額度,這讓不少購屋族警覺,現在的房貸成數低,付款壓力比起幾年前,的確大了不少,不想一輩子背著沉重的房貸,想早日脫離苦海嗎? 想要減輕房貸壓力,第一步得尋找房貸利率最便宜的銀行;其次,利用活存抵掉房貸利息,才能有效減輕房貸壓力。

■ 利率貨比三家 用活存抵利息

  房貸期限動輒20~30年,貸款利率差一點,每個月要繳交的利息差很多,首要尋找提供政府優惠房貸的銀行,以台北市為例,至少250萬元的房貸,可爭取到最便宜的利息。而超額的金額部分,最好要進一步了解銀行願意提供的寬限期有多長,基本上,對於額度較低的超額貸款,還不至於花20年的時間償還,所以,可以選擇還息不還本寬限期間較長的銀行,加上銀行提供的利率相對又較優惠,預期自己可以在寬限期內還清超額貸款,對貸款者較有利。

  此外,為了因應市場需求,愈來愈多銀行提供抵利型房貸,房貸客戶存在活存的存款,可以用來抵減房貸利息,有效減輕房貸壓力。所謂的「抵利型房貸」,是因為一般人多多少少在銀行擺一些零用金,有時候也有大筆資金進帳,但這些不確定的資金,大都擺在活存帳戶裏,沒有發揮具體的效能;現在,銀行為爭取房貸客戶,對於客戶放在活存的游資,也可以用來抵掉房貸利息,這對於做生意的商家老闆、股票族等資金調度靈活者而言,不失為一項好選擇。

■ 利用抵利型房貸 可提前還清欠款

  抵利型房貸也很適合每個月有結餘的客戶,例如每個月有個5,000元、10,000元的客戶,銀行會將這筆錢視同你已經還了房貸,直接將房貸總額扣掉5,000元10,000元,原本房貸利息依400萬元計算,現在依399萬元計息,房貸利息在無形中減少了,經年累月下來,因而提早還清房貸。

  而如果每個月結餘5,000~10,000元後,再加上年終獎金等大額還款,選擇抵利型房貸,平均可提早5~8 年清償房貸,以上述400萬元的房貸為例,每個月繳22,000元房貸,若能提早5年清償房貸,將省下可觀的利息。

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房貸掀起挪移潮!大型行庫配合政策緊縮投資客房貸,已產生房貸 戶出走效應,包括土銀、合庫、台銀等房貸市佔率前3大行庫,均出 現此現象,尤以建商的整批性房貸最為嚴重,最新統計資料顯示,3 大行庫自從3月8日執行緊縮投資客房貸新措施以來,3月底止的房貸 放款餘額,合計將共減逾60億元,減幅為今年最高。

前年底土建融下滑至去年8月才落底,因此今年年初以來的新成屋 供應量,順勢減少,不過3月以來加上緊縮投資客房貸,使大型行庫 的房貸量減幅更大,8大公股行庫中,只有標到首期1.3%超低利公教 住宅放款的華銀除外。

公股金融圈人士分析,之所以出現房貸挪移,主要是緊縮投資客房 貸措施,目前只有8大公股行庫照辦,其他民間銀行並未見執行,「 包括銀行公會迄今未訂定全體銀行一致適用的『投資客』定義。」 不少民間銀行因此維持現狀未變,使得整個銀行體系出現「一國兩 制」現象-「只有8大公股銀行緊縮而已!」,在行庫新制之下被歸類 為「投資客」的房貸戶,短短1個月不到的時間流向民營銀行。

公股金融圈人士指出,「這只是開始,由於房貸本身也有時間上的 遞延效應,4月底的數字會更準確!」至於那些民營銀行「接收」這 批投資客?據悉,以區域型或具外資背景的中小型銀行為多。

這波房貸挪移潮,以承作建商土建融後「一脈相承」的整批性房貸 最為嚴重。行庫估計,這類整批性房貸的投資客戶,一般佔全體比重 2成,若在南港、內湖等離捷運站近的熱門建案新成屋,甚至高達4成 ,相對而言,這些鄰近分行房貸流失的幅度也大,已有不少分行向總 行求救。

( 2010/03/31 09:00 時報資訊 )

工商時報 記者朱漢崙/台北報導

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華南銀行了解公教人員對房貸理財迫切的需求,量身打造的公教人 員「愛幸福啟航專案」築巢優利貸,是唯一政府核可的公教人員房貸 優惠專案。

該行自98年11月起正式獲得政府核可辦理公教人員「築巢優利貸」 業務以來,共有萬餘位公教人員申請,獲得一致的肯定與好評。

「愛幸福啟航專案」優惠內容包括:1、購屋並提供房屋擔保,最 高貸放成數85成,加計裝潢貸款最高可至95%且裝潢貸款期間比照房 屋貸款最長20年。2、搭配房貸壽險,利率及貸款期間比照築巢優利 貸最長20年。

除上述優惠外,人性化的服務也是專案的重點,華南銀行推出3S服 務宣言「Speed快速、Smile熱誠、Smart聰明」:以最「快速」的核 貸效率辦理案件、以最「熱誠」的態度服務大眾、以最「聰明」的專 案機制整合優惠,將華南銀行企業核心精神「穩健、創新、熱誠」化 為實際動能,造福公教人員。

( 2010/03/31 09:00 時報資訊 )

工商時報 張長根

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房市過熱引發財金部會關切,為了避免「階梯式房貸」前段偏低的利率,讓民眾誤判自己的償債能力,金管會和中央銀行研議,將要求銀行揭露階梯式房貸的平均利率,以及升息後民眾可能增加的還款負擔。

國內銀行是在1996年開始推出階梯式(或稱分段式)房貸,即把20年的房貸分為二段、三段或四段計息,每一階段的利率不同,但大致是「前低後高」,目前有逾九成房貸是採階梯式利率計息。

銀行房貸商品階梯分法變化多端,民眾根本搞不清楚選何種最划算,也有人看到第一階利率低,就大量借款投入房市;更有不少投機客看準前半年利率僅1%,資金成本低,趁機進場炒作房價。

中央銀行、金管會昨天舉行金融聯繫會議,特別討論房貸議題,決定以資訊揭露的方式,讓民眾正確選擇房貸商品。

相關官員表示,將要求銀行在房貸契約揭露階梯式房貸的平均利率,也就是不論銀行分幾階、每一階段利率是多少,如果民眾貸款20年,就要揭露這20年平均的房貸利率。

目前銀行業所採取的房貸利率,大多數是採取浮動利率。官員表示,如果是浮動利率,銀行在契約中須寫清楚,貸款期間平均的加碼幅度是多少。

另外,兩大部會也要求,銀行必須在契約揭露,一旦利率上揚時,民眾可能增加的還款成本,如利息增加1碼,民眾每月還款金額會多出多少。

【經濟日報╱記者李淑慧/台北報導】

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房市過熱造成銀行房貸風險提高,中央銀行、金管會已決定聯手研議訂定,將收入負債比(loan to income)納入房貸核貸標準,一旦民眾的收入負債比超過一定標準,未來可能不容易向銀行辦理房貸。

在卡債風暴過後,金管會與銀行公會曾訂定,民眾無擔保借款(包括雙卡借款金額)如高於月收入的22倍,銀行將不能對該民眾辦理信用貸款,也不能發卡;一旦銀行辦理房貸業務,也把「收入負債比」納入核貸條件,負債比重高較高的民眾,恐怕會借不到房貸。

銀行業者表示,目前業界普遍要求,民眾每月所繳交的本金和利息,合計不能超過月收入的三分之一。如果超過三分之一,除非擔保品(房子)真的很好,或者貸款人有其他資產,否則貸款人便要另外提出更強的信用佐證,例如提供其他擔保品、找保證人,才能貸款。

由於各銀行現在辦理房貸都是依銀行內規,並非主管機關強制要求,各銀行規定都相當有彈性。

中央銀行和金管會30日舉辦金融聯繫會議,由金管會主委陳冲主持,金管會四大業務局高層官員全數出席;中央銀行則由副總裁楊金龍領軍。討論重點包括金融海嘯後各國採取的措施和房貸議題。

金管會官員表示,金融海嘯過後,包括20國會議(G20)、國際貨幣基金(IMF)等,都有一些建議,包括金融業的薪酬制度、銀行的壓力測試,昨天會議也檢視各國採取的方法,看我國有無可參採之處。

兩大部會並針對房貸,討論在房價飆漲的情況下,如何控管銀行放款風險。金管會官員表示,銀行辦理房貸業務,以往都是看擔保品決定放款成數,但未來必須加上貸款者本身的收入負債比。

不過,收入負債比不易訂定明確指標,主要因北中南地區差異很大,且收入高低,不完全代表償債能力。此外,何謂收入,定義上就會出現一些問題,因此昨天僅定出方向,後續還要討論並詢問銀行意見。

官員舉例,昨天會議就有人說,大陸人喜歡問對方所得有多高,但回答時常是:「所得是不高,但收入還不錯。」顯示以月收入來訂定負債比,不是很恰當,因此還要更細緻的考慮;一旦定案,將由聯徵中心統整個人資料,屆時銀行辦理貸款時就必須遵照辦理。

【經濟日報記者李淑慧/台北報導】

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市場資金浮濫,中央銀行雖通令銀行業緊縮投資客的房屋貸款成數及提高利率,但房貸市場利率殺破頭!房貸龍頭土地銀行日前公告,即日起至年底止,針對年收入150萬元優質客戶推出「優質房貸方案」,前6個月利率跌破1.5%的「央行底線」,最低利率只有1.45%。

央行官員表示,此時銀行不宜再「逆勢操作」,並將針對各銀行房貸利率「進行了解」。

另外,某大公股行庫主管也透露,政府雖祭出連串「穩定房市」措施,但最近一、兩周房貸市場(特別是「整批房貸」,例如銀行業幫同一案的預售屋購買民眾一起辦房貸)利率竟殺紅眼,利率直接摜到1.3%。

大型行庫主管說,因各民營銀行把整批房貸的利率殺到1.3%至1.35%,大型行庫已被迫跟進,針對原辦理的土地和建築融資分戶貸款也「撩下去」,利率直接殺到1.3%至1.35%。

各大行庫主管指出,最近各民營銀行趁政府指示各大公營銀行,針對投資客祭出「三縮」(降成數、升利率及取消寬限期)措施的大好機會,鎖定各大銀行的整批房貸戶,推出最低1.3%、1.35%專案,搶攻房貸市場。

行庫主管表示,各大銀行為了「保住江山」,不得不面對實現,紛紛跟進民營銀行,壓低整批房貸利率。

【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

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高房價成為民怨,政府上下都在為此傷腦筋,從各相關領域集思廣益,希望找出抑制房價的對策,包括稅負、金融、供給等面多方著手;但房價僵固性的特性,房價一旦上漲,實際政策效果可能如同杯水車薪,上有政策、下有對策的情事層出不窮。

金融面的房貸緊縮,是政府抑制投資客炒作房價的重要防線,日前各大銀行在央行的道德勸說之下,紛紛祭出抑制投資客炒防策略,主要是針對購買”第二戶”不動產者,皆視為投資用途,被界定為投資用途後,貸款利率加碼1%~2%不等,貸款額度也僅能以七成為上限,以資金流通限制投資客轉手購屋。

但站在銀行立場,銀行還是需要房貸業務,但又不能違背主管機關指示,於是就再短時間內發展出一個平衡策略,若房貸申貸人附上其中一間房屋的委售合約,表示房屋將交給仲介業者銷售,銀行便多會以此認定此客戶為換屋型的自住客,核貸成數與一般申貸戶相同,輕易越過這個障礙門檻。

出示委售合約的申貸人,事後是否有將簽任委售合約的房子售出,實際上是難以追查、且無法可管的。銀行人員表示,附上房屋的委售合約,確實會認定客戶為換屋型的自住客,但難以認定是真換屋還是假換屋,未來若查出不符合原認定的申貸資格,將調高其房貸利率。

住展房屋網總監陳韻如表示,台灣人原本便喜好以購屋來儲蓄理財,因此擁有兩戶以上不動產是很正常的事,但政府為抑制房價,竟間接要求嚴格限制購買第二戶不動產便視為投資客,顯然有違台灣民情,因此才會發展出以上這種漏洞版本。

嚴格說來,政府從三月開始厲行抑制房價措施,能否收效,就從三月份公佈的買賣移轉件數來觀察,便可知其效果。如果三月份台北縣市及其他重要都市的移轉件數真有減少,顯示真有其效;倘若不變或反而增多,政府就該認真思考,順應民意該拿捏的平衡點為何了!

2010.3.30

【住展房屋網/台北報導】

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行政院長吳敦義近期內將拍板「穩定房市方案」,未來將以擴大供給面取代打壓房市,內政部將於1個月內調查提出台北都會區短期可供興建、長期可儲備的平價住宅場址,另政院也評估將淡水捷運線延伸至淡海新市鎮。據悉,未來平價住宅儲備建地可望有數百或上千公頃。吳揆指示交通部評估,將淡水捷運線延伸至淡海新市鎮可行性,評估包括經費及成本效益等。

輕軌的進度,現階段只是「提出研究報告書」,接下來的步驟還有「等待正式通過」,接下來還有「交通部將提細部規劃報告」,然後才會進入最困難、最沒有把握的「環境影響評估」,如果「環評」不過,一切回到原點,重頭再來。

信義計畫區花了20多年,房價因為公共建設漲到現在每坪150萬元以上,淡水地區給他20年,到時候捷運蓋好了、淡江大橋通車了、淡海新市鎮繁華起來變成了海灣城市……那個時候,信義計畫區的房子都是3、40年的老屋,恐怕沒人想去了;這時候淡水房子正年輕,才十幾二十年,房價的遠景將與新北市推動台北灣的重大公共建設共繁榮。

2010.3.30

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  房價便宜的房子,必然伴隨著許多對生活較不便利的條件,「地點」是銀行決定貸款成數高低的主因,首購族若想要買這類便宜的房子,最好自備款能多準備一些,以免銀行貸款成數不足,落得求助無門。

■ 利率看人 貸款成數看房子

  銀行房貸部主管表示,一般來說在台北市中心、地段不差的房子,多半都可以拿到七至八成的貸款成數,再加上貸款人過去信用記錄,若是信用良好、沒有任何瑕疵,與銀行也有往來紀錄,貸款成數、利率都在一般水準上下。

  但若是地點差的房子,可能在貸款成數方面,會比一般水準差一些,有可能只能拿到六成左右的貸款成數,再加上新買房子必然需要裝潢、家具等費用,建議買方能多準備一些自備款。

■ 未來抵押擔保 貸款成數也偏低

  房子貸款不僅止於初期購買,有些做生意的頭家,經常有資金調度需求,必須拿房子當作擔保品抵押給銀行借款,像這樣的狀況,能拿到的借款也不見得很高。

  銀行主管表示,在放款時、銀行會考慮到萬一房子需要拍賣,銀行能回收多少,當然地段越差的房子,能被拍出去的機率、成交的價格都遠低於期望值,尤其在景氣差時,拍出去的機率就更低,自然借款時會相對謹慎保守。

  銀行指出,想要買這類便宜屋,必然在有些條件上就必須犧牲,只能加強借款人的條件,如有良好、固定收入等,才能向銀行爭取較佳的貸款條件。

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【網路地產王/黃京梧/綜合】

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