銀行貸款 房屋貸款 整合負債 二胎 0985616110 貸款徐經理

相較下，追求多元產品行銷及需要建立產品品牌的消費金融業務， 儼然成為中國各銀行一決勝負的主要競爭戰場。中國銀行近年積極經 營消金業務，因此如何教育他們的客戶了解並善加利用消費金融，同 時灌輸客戶良好理財觀念，就成為所有銀行的共同課題。不論是信用 卡、個人信貸或房貸、車貸，每項業務都在讓客戶更加懂得運用未來 的錢。

大陸的一家國有銀行在新進員工的員工手冊裡，都會附上一則小故 事：一個美國老太太以及一個中國老太太在對話聊天，美國老太太說 ：「我辛苦工作了20年，終於還清房子的貸款了。」而中國老太太則 說：「我辛苦工作省吃儉用了20年，終於存夠錢，可以去買一間屬於 我的房子。」 這則故事裡的2個人其實是殊途同歸，為了達到相同目的而努力。

但當美國老太太已經住在她的房子裡20年，並且還清了買房子時向銀 行借貸的錢，反觀中國人的傳統觀念，卻讓自己在人生精華時期，一 直住在破舊租來的房子裡，在人生過了一大半以後，才好不容易存夠 買房子的錢，但是否能真正擁有一間屬於自己理想的房子卻還是個未 知數，甚至就算買下了房子，老太太真正能享受到的日子會有多久？ 1年、5年還是10年…，這又是一個未知。

現在很多大陸民眾還抱持跟上面故事裡的中國老太太一樣想法，認 為向銀行借錢是不好的行為，但事實上，只要能善於規劃每一分錢， 享受但不超出自己所能負擔的能力範圍，及時行樂去做想要做的事、 去擁有想要的東西，才是所謂的聰明消費。

大陸銀行業積極藉由培養行員觀念做起，進而由銀行行員去教育客 戶，介紹客戶如何聰明消費並維持信用，從而相信跟銀行借貸其實是 一種健康的行為，倘若能漸進培養這種觀念，這可誘發的潛在市場利 益不容輕忽。

外資銀行現正積極介入中國的金融市場，尤其是掌握在消費者自己 手上的消費金融業務。台灣金融業的機會則是在於如何將過去所經歷 過的卡債風暴，甚至美國08年的次貸危機，做為在大陸銀行日後避免 信用過度擴張、風險控管的最佳利器，大陸若能吸取前人經驗不再重 蹈覆轍，兩岸才能共同創造銀行與客戶互惠、互生、互利共榮的雙贏 局面，成為真正的贏家。（本文作者為太哿國際公司執行長）

除合庫上周五通令分行實施新規定，未再發布新措施外，台銀、土 銀、兆豐銀3大行庫，近2天內已訂出新規定並通令分行執行。

台銀以台北縣市總價8,000萬元、其他地區為5,000萬元定義豪宅， 核貸成數最高為6.5成，相較一般房貸最高可貸至8成，下修1.5成， 利率也較一般利率至少再加2碼，即0.5％。

土銀則是縮減豪宅產品及投資型房貸授信條件貸放成數，約1～1. 5成，提高利率1～2碼，同時全面取消寬限期。

土銀曾提出5大指標作為豪宅標準，昨日更明確予以量化。土銀表 示，金融市場游資充斥、房貸競爭激烈及投資型客戶積極介入，部份 地區豪宅價格偏離一般市場行情，帶動區域房價飆漲，使銀行授信風 險驟增，因此訂定更明確條件：房屋擔保品若在台北縣、市達1億元 ，或其他地區達5,000萬元以上，貸放成數較一般房貸降1.5成，適用 利率加碼0.5個百分點。

兆豐銀則比照合庫，以總價1億元作為豪宅標準，貸款成數上限降 為6成，利率將調高2碼；華南銀也火速配合政策，將投資客定義趨緊 ，原先有3戶（含）以上房貸的定義，轉變成2戶（含）以上。

彰銀則對符合「投資客」或「豪宅」條件者，貸款成數最高不得超 過7成，沒有寬限期，利率依借款人的評等等級，另外加碼。

台企銀主管也表示，對「投資客」貸款，第2棟房貸成數依現行規 定調降1成，且最高不得逾7成，無寬限期，第3棟（含）以上降2成且 最高不得逾6成，也無寬限期，利率則依一般房貸利率至少再加1碼計 息等。

公股銀行緊縮房貸政策出爐，擁有第二棟房子就算投資客，豪宅標準則以台北縣市總價新台幣1億元，其他地區5000萬元以上為標準，並將貸款成數降到6、7成，且調高房貸利率，最多多出0.75個百分點等措施。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，這項政策實施後，必然會對某些特定族群造成影響，但目前支撐房地產交易市場的，多為以活用閒置資金需求的客層，根據中信房屋去年4季的宅指數調查結果顯示，全台有46.3%的購屋族群自備款多為總價的4成以上，貸款需求本來就不高，加上目前銀行利率仍為史上新低，在定存沒有太多實質利益的情況下，為了使手頭上的閒置資金有一個出口，因而投入房地產市場，而不是需要透過財務槓桿來達到購屋的目的。

胡佩蘭指出，八大行庫祭出的緊縮政策雖然降低豪宅和投資客的貸款成數，但豪宅客層的實力雄厚，基本上對於貸款需求度不高，而一般購屋族群，普遍的房貸成數也在6成以下，因此認為對房市交易量影響不會太大。

永慶房屋副理黃增福則認為，緊縮房貸的做法確實會影響到投資客的買賣，預估可能會有15%的交易會受到影響，但價格不致於會有太大的變動，不可能一下子有壓抑得住房價，但可以讓房市不致過熱。

在主管機關政策指導下，公股行庫率先對投資客及豪宅戶祭出貸款緊縮措施，外界擔心投資客群轉向民營銀行。不過，包括中信銀及台北富邦銀行等大型銀行都說，基於風險考量，對投資客本來就嚴格放款，「貸款政策不用改變，條件就比公股行庫緊縮後還嚴。」

據了解，相較公股行庫訂出一人持有第2或3間房屋就算投資客，中信銀是以總歸戶方式計算，亦即一個家庭只要有2間以上房屋，第3間就算投資，而且第3間開始的房子基本上不放款，區域地段好的房子，即使同意貸款，成數最多也只5~6成。

另外，北富銀的投資客定義，是自己跟配偶的房貸筆數在2筆以上，成數馬上控管，最多不會超過7成，一般都在5成。利率上只要被認定為投資客，利率就會加碼1~2碼。至於寬限期，則視個案而定。

較特別的是，民營銀行對豪宅戶並沒特別定義或限縮，審查時看的都是房貸戶個人的資產情況；如果是上班族買一億元的豪宅，自備款準備4千萬元，想貸6000萬元，銀行也不會同意。

中信銀表示，銀行業對房市展望的看法都很一致，所以不致於公股行庫限縮後，投資客在民營銀行就討得到便宜，因為銀行還是會做到風險控管。不過，區域銀行對特定地區有在地優勢，了解當地的優劣條件，有可能因此吸收部分房貸業務。

對於主管機關這波調整政策，中信銀評估心理層面或許會有影響，但銀行房貸業務不會有太大衝擊，頂多只是回歸正常。

至於房市部分，要看這波房價上漲的過程，投資客助力有多大，若是靠投資客大量炒作而來，就會有大的影響。但以目前的情況研判，投資客的影響有限。